8月15日，中国人民银行发布了《2004年中国房地产金融报告》。《报告》建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。

　　耐人寻味的是，8月24日，建设部便明确回应：国家近期不会取消商品房预售制度。

　　于是，商品房预售制度的命运，成了一个牵动千家万户利益、也牵动开发商神经的敏感而莫测的话题。

　　公开透明

　　认识风险理智选择

　　不容置疑的是房地产企业的良莠不齐和不讲诚信的行为并非“极个别”，在金融风险之外，商品房预售也给购房人带来风险。

　　中国社会科学院法学所刘俊海教授认为，期房买卖的特殊风险起因于作为标的物的商品房的不确定性，这种不确定体现在以下几个方面：首先，商品房的物理状况不确定，如房屋内在质量、配套设施和绿化状况等；其次，商品房的权利状况不确定，如一房二卖；第三，开发商的履约能力和诚信度不确定，目前的制度设计也未能针对上述不确定性所引发的风险作出充分、有效的规制。

　　司法实践中，单个购房者在资金实力、社会关系等方面明显弱于开发商，因此很难在诉讼中获胜。购房者和开发商在信息占有上完全不对等，开发商往往会利用自己的优势，在购房合同中加入许多格式条款，并掌握着这些格式条款的最终解释权。一旦对簿公堂，购房者通常处于相当不利的地位。

　　应该看到，购买期房能享受到价格优惠，但这优惠实际上只不过是对购房者提供的贷款的合理补偿。此外，购房者还承担了开发商违约或欺诈等巨大风险。预售制度的变革，将能够增进购房者的整体福利水平。

　　中国社会科学院金融研究所易宪容教授认为，预售制度也让开发商的融资完全依赖国内银行，这必然会增加银行的风险。而银行的风险是什么？就是不良资产。它最后一定会归结到整个社会风险上，整个社会民众都要来承担。

　　期房销售

　　到底是不是国际惯例

　　开发商们反对取消预售的一个重要依据就是“国际惯例”———香港、新加坡、马来西亚等国家和地区都存在大量的期房预售现象。

　　研讨会上，针对上述观点，中国人民银行研究局风险处副处长卜永祥对国际上的商品房预售制度作了详细介绍。他说，尽管不少国家存在预售，但实际上只是一种预订制度。即消费者只需交付少量预订费用，而且这笔钱要存放在律师处，待房子建成后，开发商才能从律师或银行那里得到消费者的房款或按揭贷款。美国、澳大利亚、德国等大体都是如此，德国甚至规定，10%%的房款要存放在律师处，待房屋交付几年后无任何纠纷时，才由律师交付开发商。而在日本，商品房只有在竣工验收合格后，才允许真正意义上的销售交易，只有我国的房地产开发商才有如此便利的融资条件。

　　这里，并没有谁想把预售制度贬为“土生土长”。预售制度确实是从香港学来的，但之所以在香港能够发展顺利，易宪容认为，得益于香港有一个发展十分完善的法律体系，一个十分健全的信用市场，以及一个十分严密的房地产市场监管体系。如，预售收入不能放在房地产发展商独立的账号上，而是要放在银行共管的账号。银行放款前必经两道严格的监管，第一道是工料测量师行，根据工程实际进展，出具下一步需要放款的意见，第二道是由律师出具意见，以确保开发商将预售款用于商品房建设。

　　但遗憾的是，我们对香港的预售制度只学来了一部分，却没有将配套的监管机制学过来，就像学会了踢球，却没有学会制定和遵循规则。于是，我们顺理成章地付出了代价。

　　监管并举

　　取消预售将是大势所趋

　　问题不在于预售制度本身，而在于期房销售必须以严格监管和企业诚信为基础。但我们的监管在很多环节至今还是形同虚设，有的甚至尚未虚设，而我们的信用体系尚未真正建立，相当一部分开发商的行为也还很难让人感受到“诚信”。

　　鉴于前述种种弊端，刘俊海几年前就曾主张取消商品房预售，由国家公权力来干预房地产市场中的失信与失灵现象。他认为，当前，积极稳妥地推行现房销售制度基本上已是水到渠成。他建议政府以推行个人所得税减免等手段，鼓励消费者通过按揭贷款购买现房。

　　国务院发展研究中心市场经济研究所研究室主任廖英敏也赞同央行的建议。她认为，现行预售制度削弱了房地产宏观政策的调控效果，导致商品房纠纷频发，严重侵害了消费者权益，不利于市场的公平竞争。

　　易宪容认为，当前，首先要建立明确处罚违规开发商的制度，甚至要限制违规开发商再进入这个行业；还要制定清晰的、可操作的合同标准，保护购房者的利益；另外，预售资金可根据工期分2次到5次支付，以保证商品房质量。

　　中消协副秘书长武高汉表示，将继续呼吁政府制定保护消费者权益、指导消费的政策，宏观调控时要细分购房群体，抑制和保护并举，加强对在建期房项目的监管，在遏止投机行为的同时，鼓励和引导正当消费需求。鉴于现行法律严重滞后，武高汉并呼吁暂停新的期房项目的审批，待法律法规健全完善后再行恢复。

　　与会者建议逐步取消预售制度，先建立由开发商、银行和消费者三方共同承担风险的风险共担机制，对商品房预售资金采取专项信托，专门账号等方式管理，同时，提高投资门槛，建立严格的房地产市场准入制度。

　　总之，宏观调控尚未完结。随着房地产开发企业的不断发展壮大，房地产投融资体制的日益完善，以及住房需求的缓解，取消房屋预售制度将是大势所趋。

　　■新闻链接

　　曾经给广大购房人带来诸多方便和烦恼的商品房预售制度，究竟该不该取消？四日，记者从四川省消委会获悉，省消委秘书长刘亚兵已将一封一千五百余字的《取消商品房预售制度，建设资源节约型社会》的建议书，发送至国家发展和改革委员会，建言取消商品房预售制度。这是四川省消委会近期第二次向国家相关部门建言取消商品房预售制度。据新华网十一月五日报道

　  ■链接 

    商品房预售许可制度由来

    商品房预售许可制度的确立，与我国房地产市场的发展进程紧密联系。

　　房地产开发的前身是改革开放初期的城市房屋“统代建”，即需要建房的单位按国家批准的建房计划，委托由政府组织成立的“统建办公室”统一规划、统一建设、统一结算，建设资金来自各建房单位。

　　随着房屋商品化、土地有偿使用等制度的推行，各地“统建办”逐步演变为房地产开发企业，其服务对象也逐渐通过市场进行选择，其开发建设资金除获得贷款外，主要来源于购房者预付的购房款。

　　1995年1月1日正式施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》，在总结各地经验的基础上，建立了商品房预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。商品房预售许可制度的出台，扶持了成长中的房地产开发企业，增加了商品房的供给，保证了住房制度改革取得成功。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80％以上，部分城市甚至达到90％以上。

　　中消协七项举措助力

　　叫停商品房预售审批

　　中消协常务副秘书长武高汉表示中消协最近将做7件事：

　　一是继续呼吁政府制定保护消费者合法权益的方针政策，特别要出台向中低收入者倾斜的方针和政策，让他们买得起房，有房子住。

　　二是呼吁政府暂停新的期房预售项目审批，待法律法规健全后再行恢复。

　　三是呼吁政府对在建的期房预售项目加强监督、管理，严厉打击钻政策空子的违法经营者以及损害国家利益、损害消费者利益的违法行为。

　　四是呼吁政府要充分考虑根据不同的买房者制订出不同的政策。

　　五是加强对经营者的诚信教育，在房地产业要大力开展诚信建设，以使现在的问题降低到最低程度。

　　六是加强对消费者的风险教育，让消费者根据自己的实际情况做出最后的决定。

　　七是把这次会议上的相关意见转给政府相关部门，请相关部门考虑进行适当的整改、调整。